17 Noviembre 2023

Español para el mundo inmobiliario

Escritura, Nota Simple, IBI, comunidad. Tanto si te mueves en el mundo inmobiliario español como comprador o vendedor, hay una serie de palabras y conceptos que son útiles conocer. Hoy, Felicity Estates te ofrece una guía sencilla de las expresiones más importantes que debes tener en cuenta.

Escritura
Una escritura es un documento físico y legal que muestra la transferencia de la propiedad de un vendedor al comprador final. En otras palabras, certifica los derechos y obligaciones de una persona que compra, hereda o adquiere un inmueble. Es uno de los documentos para vender una casa en España que es obligatorio presentar. En caso de no conservar la escritura, es posible conseguir una copia en la oficina del notario en la que se firmó.

Nota Simple 
La nota simple es el documento en el que se recogen diferentes circunstancias de la situación jurídica de un bien inmueble determinado. Se trata de un resumen de los datos del Registro de la Propiedad. Especifica quién es el propietario del inmueble, superficieo si tiene cargas, entre otros aspectos. No es obligatorio, pero sí recomendable. Se solicita en el Registro de la Propiedad.

Número de finca
El número de finca registral es un número único que se asigna a cada finca o propiedad inmobiliaria en el registro de la propiedad. El número de finca registral se utiliza principalmente en transacciones legales y registros oficiales relacionados con la propiedad.

Referencia catastral
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

Certificado de eficiencia energética
Especifica el consumo energético del inmueble en condiciones normales. La calificación se marca en letras entre la G (menor eficiencia) y la A (mayor eficiencia). Que la vivienda disponga de certificado de eficiencia energética es obligatorio para poder vender.

Licencia de Primera Ocupación
La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración tras comprobar que una construcción o vivienda se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó ante el ayuntamiento. Es una forma de acreditar que la obra se ha realizado según las condiciones por las que se otorgaron la licencia de obras y los permisos, sin alterar nada y cumpliendo la normativa urbanística. Pide siempre una copia de este documento antes de comprar una propiedad. En el caso de las propiedades más antiguas, este documento suele faltar, aunque a veces es posible pedirlo con carácter retroactivo al ayuntamiento. Si no es posible, puede solicitar al ayuntamiento un certificado de no infracción urbanística.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que grava la titularidad de algún derecho sobre los bienes inmuebles urbanos, rústicos o de características especiales que radican en cada municipio. El último recibo del IBI es otro de los documentos para vender una casa en España que es obligatorio presentar. En él se refleja el valor catastral del suelo.

Basura
La tasa de recogida de residuos sólidos urbanos, también conocida como tasa de basuras, es un impuesto público de carácter local asociado al servicio de recogida de basura. El ayuntamiento puede gestionar este servicio, aunque otras veces encarga a empresas su ejecución.

Certificado de la comunidad
Certificado de que se está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad que se puede solicitar al administrador.

Comunidad de propietarios
Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica compuesta por el total de propietarios de las viviendas, plazas de aparcamiento y en ocasiones, locales comerciales de un mismo edificio, y que se rige por las normas aplicables y por los estatutos por ellos acordados. Si bien no es una persona jurídica independiente, conserva muchas de sus características, lo cual la convierte en una figura híbrida, con capacidad para realizar ciertos negocios jurídicos. Las Comunidades de Propietarios en España se rigen mayoritariamente por la Ley de Propiedad Horizontal, excepto en Cataluña, donde la Ley aplicable es el Código civil de Cataluña.

Administrador de fincas
Un administrador de fincas es un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas, o por decisión de una junta de propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas.

Hipoteca
Si la hipoteca está pagada pero no se ha notificado al Registro de la Propiedad, será necesario aportar un certificado de deuda cero, que se solicita en el banco. Y, para vender una casa con hipoteca pendiente, habrá que aportar el certificado correspondiente.

Facturas de luz y agua
Antes de vender una propiedad en España, el agente, el comprador o su abogado siempre piden estas facturas para realizar el cambio de titularidad con las respectivas empresas.

Documento de reserva
Un documento a través del cual el comprador reserva la casa a cambio del pago de una cantidad de dinero, conocida como “la señal”, que posteriormente se restará del precio de esta. Normalmente se trata de una cantidad pequeña, por ejemplo entre 3.000 y 6.000 euros, que a veces se queda en una cuenta neutral (del abogado o de la agencia inmobiliaria) hasta que el comprador o su representante legal haya estudiado la documentación de la propiedad o mientras estudie las posibilidades de financiación. A veces la reserva está sujeta a alguna condición, por ejemplo la financiación, y en ese caso normalmente es reembolsable.

Contrato de arras
El contrato de arrasse firma también con el objetivo de garantizar la compra de la vivienda e igualmente se entrega una señal en función del precio. Normalmente se entrega el 10% del valor de la vivienda en concepto de arras. Existen modalidades diferentes de contratos de arras que conllevan distintas obligaciones y derechos. El modelo más utilizado es el de arras penitenciales que supone un compromiso de compraventa, pero sí se puede romper. Si lo hace el comprador, perderá el dinero entregado y si es el vendedor, deberá devolver el doble de las arras.

DNI, pasaporte & NIE
Tanto los vendedores como los compradores deben presentar un documento de identidad válido para la transacción inmobiliaria en la notaría. Para un ciudadano español es el DNI (Documento nacional de identidad) y para un ciudadano no español es el pasaporte y el NIE (número de identidad de extranjero).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El impuesto de transmisiones patrimoniales es un tributo que debes pagar a Hacienda cuando realices transacciones de compraventa de bienes muebles o bienes inmuebles. El porcentaje del ITP depende de cada comunidad y en Andalucía, este impuesto es de un 7% del precio de compra de la vivienda. El ITP corre a cargo del comprador.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD es uno de los impuestos asociados a la compraventa de vivienda, entre otras muchas operaciones. En general, grava la formalización de ciertos movimientos a través de escritura pública (documentos notariales), aunque también puede gravar documentos mercantiles y administrativos. En el caso de una compraventa de vivienda este impuesto gravará tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca. En caso de la hipoteca es desde el 2018 el prestamista que paga el AJD. En el caso de obra nueva es el comprador que paga el AJD. An Andalucía el AJD es 1,2%. Cuando es una vivienda de segunda mano, se grava con el  ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido grava el consumo y básicamente somete a tributación las entregas de bienes y prestación de servicios realizadas por empresarios o profesionales, siendo el obligado a soportarlo el consumidor final. El tipo o porcentaje aplicable irá en función del bien o servicio prestado. En el caso de la vivienda nueva, el tipo aplicable es un 10% sobre el valor de venta o un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO).

Plusvalía
La plusvalía es un impuesto local que se aplica al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce la transmisión de la propiedad, ya sea por donación o por compraventa. El importe a abonar depende de el valor catastral del terreno en el momento de la donación o la compraventa y los años que el vendedor, donante o causante haya tenido en propiedad dicho terreno. Este impuesto es recaudado por el ayuntamiento del lugar en que radique el inmueble objeto de transmisión.

IRPF
El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es un tributo de carácter personal y directo que grava la renta de las personas físicas de acuerdo con sus circunstancias personales y familiares. La venta de un inmueble tributa en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial a un tipo de entre el 19% y el 28% en función de la cantidad. Cuando el vendedor es no residente en territorio español, para asegurar el cobro del impuesto, la ley prevé que el comprador le retenga el 3% del precio de la compraventa y efectúe el ingreso a cuenta de esa cantidad ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria.