17 November 2023

Snabbkurs i fastighetsspanska

Escritura, Nota Simple, IBI, comunidad. Oavsett du rör dig i den spanska fastighetsvärlden som köpare eller som säljare, finns ett antal spanska ord och begrepp som är bra att ha koll på. Idag bjuder Felicity Estates på en enkel guide i de viktigaste uttrycken att känna till.

Escritura
Den svenska motsvarigheten är lagfart. Det är ett fysiskt och juridiskt dokument som visar överföringen av äganderätten från en säljare till en ny ägare. Dokumentet signeras av båda parter inför notarius publicus och intygar rättigheterna och skyldigheterna för en person som köper, ärver eller på annat förvärvar en fastighet. Det är ett av de dokument som krävs för att sälja en fastighet i Spanien. Om du inte vet var din originallagfart finns, kan du få en kopia från det notariatkontor där det undertecknades.

Nota Simple
En slags förenklad lagfart som sammanfattar uppgifterna i fastighetsregistret gällande en viss fastighet. Här framgår omständigheterna gällande i den rättsliga situationen för en viss fastighet, bland annat vem som är ägare, dess yta och om det finns några skulder eller särskilda villkor. En nota simple går att beställa hos fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Att beställa en aktuell nota simple är oftast det första som görs inför ett fastighetsköp, som ett steg i den administrativa besiktningen. 

Número de finca
Detta är ett unikt registreringsnummer som tilldelas varje så kallad finca (fastighet) i fastighetsregistret. Numret används främst vid juridiska transaktioner och officiella register relaterade till fastigheter.

Referencia catastral
En beteckning som är den officiella och obligatoriska identifieringen av en fastighet. Den består av en alfanumerisk kod som tilldelas av fastighetsregistret. Varje fastighet måste ha en unik beteckning som gör att den kan lokaliseras entydigt i registrets kartografi (den svenska motsvarigheten är Lantmäteriet).

Certificado de eficiencia energética
Ett energicertifikat som anger fastighetens energiförbrukning under normala förhållanden. Klassningen anges med bokstäver mellan G (lägsta effektivitet) och A (högsta effektivitet). Det är obligatoriskt för fastigheten att ha en energideklaration för att kunna sälja. Certifikatet utfärdas av en arkitekt eller ingenjör, registreras hos regionalmyndigheten och har en giltighetstid på tio år.

Licencia de Primera Ocupación
En inflyttningslicens som utfärdas av kommunen efter kontroll av att en byggnad eller bostad har uppförts i enlighet med det tekniska byggprojekt som presenterats för stadshuset. Det är ett sätt att intyga att byggnationen har utförts i enlighet med de villkor för vilka bygglovet och tillstånden beviljades, utan att något har ändrats och i enlighet med stadsplaneringsbestämmelserna. Be alltid om en kopia av detta dokument inför ett fastighetsköp. När det gäller äldre fastigheter saknas ofta detta dokument, ibland går det dock att beställa det retroaktivt hos kommunen. Om det inte är möjligt går det att be om ett intyg från kommunen om att fastigheten inte bryter mot stadsplanen (certificado de no infracción urbanística).

Impuesto de Bienes Inmuebles
Fastighetsskatten (IBI) är en kommunal skatt som tas ut på ägandet av alla rättigheter till urban, rustik eller speciell egendom belägen i varje kommun. Det senaste IBI-kvittot är ett av de dokument som måste presenteras för att sälja ett hus i Spanien. I detta dokument anges även taxeringsvärdet för marken och konstruktionen.

Basura
Skatten på insamling av fast kommunalt avfall, även kallad sop- eller renhållningsskatt, är en lokal offentlig skatt som är kopplad till sophämtningstjänsten. Kommunen hanterar normalt denna tjänst, även om den ibland köps upp av ett externt företag.

Certificado de la comunidad
“Certificado de que se está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad” är ett intyg från fastighetsägarföreningen som en köpare av en fastighet alltid ska be säljaren om inför en fastighetstransaktion. Certifikatet intygar att föregående ägare inte har några skulder till föreningen. Dokumentet utfärdas av fastighetsförvaltaren (administrador de fincas).

Comunidad de propietarios
En fastighetsägarförening eller samfällighet är en juridisk enhet som består av alla ägare till bostäder, parkeringsplatser och ibland kommersiella lokaler i samma byggnad, som styrs av de regler och stadgar som de tillsammans kommit överens om. Även om det inte rör sig en oberoende juridisk person har den många av dess egenskaper, vilket gör den till en slags hybrid med kapacitet att utföra vissa juridiska transaktioner. Ägarsamfunden i Spanien styrs huvudsakligen av den horisontella äganderättslagen (Ley de Propiedad Horizontal), utom i Katalonien, där den tillämpliga lagen är Kataloniens civillag.

Administrador de fincas
En fastighetsförvaltare är en yrkesutövare som på begäran av ägarna till fastigheter på landsbygden eller i städer, eller genom beslut av en ägarstyrelse, ansvarar för att hantera de finansiella, juridiska och tekniska frågor som krävs för underhåll och ekonomisk förvaltning av fastigheten.

Hipoteca
Bolån. I samband med försäljning av en fastighet med bolån registrerat i fastighetsregistret, måste säljaren be banken om ett intyg om noll skuld (certificado de deuda cero) inför skrivning hos notarius publicus.

Facturas de luz y agua
El- och vattenräkning. Inför en försäljning av en fastighet i Spanien ber mäklaren, köparen eller dennes advokat alltid om dessa fakturor för att kunna genomföra ägarbytet hos respektive bolag.

Documento de reserva
Ett dokument genom vilket köparen reserverar fastigheten i utbyte mot en deposition, som sedan dras av från priset. Det rör sig vanligtvis om en liten summa, exempelvis mellan 3 000 och 6 000 euro, som ibland sätts in på ett neutralt konto (hos advokaten eller mäklaren) tills köparen eller dennes juridiska ombud har studerat fastighetsdokumentationen eller medan denne undersöker möjligheterna till finansiering. Ibland är reservationen föremål för något villkor, exempelvis finansiering, och i så fall är den oftast återbetalningsbar.

Contrato de arras
Ett privat köpeavtal som normalt sett är mer omfattande och mer juridiskt bindande än reservationsdokumentet. Det undertecknas också i syfte att garantera köpet av fastigheten och en  större handpenning betalas, vanligtvis 10% av köpeskillingen. Det finns olika typer av köpekontrakt som medför olika skyldigheter och rättigheter. Den vanligaste modellen är den som kallas för “arras penitenciales”, som innebär ett åtagande att köpa och sälja, men som kan brytas. Om köparen gör det förlorar denne de pengar som betalats och om det är säljaren måste denne betala tillbaka det dubbla beloppet av handpenningen.

DNI, pasaporte & NIE
Både säljare och köpare är skyldiga att tillhandahålla giltig ID-handling inför fastighetstransaktionen hos notarius publicus. För en spansk medborgare är det DNI (Documento nacional de identidad) och för en icke-spanjor rör det sig om pass (pasaporte) och NIE (número de identidad de extranjero - spanskt ID-nummer för utlänningar).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Överlåtelseskatt är en skatt som du måste betala när du genomför transaktioner som innebär köp/försäljning av lös eller fast egendom. Procentsatsen för ITP regleras av regionalmyndigheten och i Andalusien är denna skatt 7% av köpeskillingen för fastigheten. Det är köparen som betalar denna skatt.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Skatten för dokumenterade rättsakter eller AJD är skatt som tas ut på formaliseringen av vissa transaktioner genom offentliga handlingar (notariehandlingar), bland annat vid fastighetstransaktioner. Vid försäljning av en fastighet tas denna skatt ut på både köpehandlingen och pantbrevet. När det gäller hypotekslån är det sedan 2018 långivaren som betalar AJD. När det gäller nybyggnation är det köparen som betalar AJD. I Andalusien är AJD 1,2%. AJD på lagfarten vid en försäljning av en andrahandsbostad är en lägre avgift som betalas per dokument. 

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Moms (mervärdesskatt) är en skatt som betalas av slutkonsumenten vid köp av varor och tjänster. Den tillämpliga skattesatsen eller procentsatsen beror på vilken vara eller tjänst som tillhandahålls. När det gäller nya bostäder är den tillämpliga skattesatsen 10 % av försäljningsvärdet eller 4 % när det gäller subventionerade bostäder (VPO).

Plusvalía
Plusvalía är en lokal reavinstskatt som tillämpas på värdeökningen av stadsplanerad mark när äganderätten överförs, antingen genom donation eller försäljning. Det belopp som ska betalas beror på markens taxeringsvärde vid tidpunkten för donationen eller köpet samt det antal år som säljaren, donatorn eller givaren har ägt marken. Skatten tas ut av kommunen på den plats där fastigheten som överförs är belägen.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Personlig inkomstskatt (IRPF) är en personlig och direkt skatt som tas ut på individers inkomst baserat på deras personliga situation och familjeförhållanden. Försäljning av en fastighet beskattas som en kapitalvinst eller kapitalförlust med en skattesats på mellan 19% och 28% beroende på beloppet. När säljaren inte är skattskriven i Spanien, föreskriver lagen att köparen ska hålla inne 3% av köpeskillingen och deponera detta belopp hos skattemyndigheten (Agencia Estatal de Administración Tributaria) för att säkerställa att skatten tas ut.